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繼承3千萬別墅 2年內出售 富二代慘遭課稅595萬-台南租房網-FUN心租屋

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2019-03-15

繼承3千萬別墅 2年內出售 富二代慘遭課稅595萬


2019年03月15日

【王鈞生╱台中報導】房地合一稅上路滿3年,當初為打擊投資客頒布的法令,如今卻讓「繼承者們」嘗到苦果。富爸媽繼承或贈與房產,但富二代卻因無力償還貸款,短期內就將資產脫手,反而被課徵更多稅負。

台中房地產業者分享經手案例,北屯區一名富爸爸砸3千萬元購入電梯別墅,法定公告現值1300萬元,頭期款500萬元、貸款2500萬元買下,每月須還款10多萬元,但貸款未繳清就去世,兒子陳男繼承後,公司周轉不靈,才決定平盤出售,帳面上扣掉貸款金額,獲利500萬元,但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後,因此須繳房地合一稅,另因2年內出售,課徵35~45%稅率。 

 

房地合一稅35~45%

業者分析,對國稅局而言,陳男取得別墅的成本,是公告現值的1300萬元,等於該交易獲利1700萬元,作為課稅基礎。加上持有未滿2年,要繳房地合一稅35%,共須繳稅595萬元,除了頭期款500萬元拿不回來,還多蝕了95萬元,以及當初每月繳付的10多萬元貸款,「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示,房地合一稅規定,「子女繼承房產要短期轉售,房地合一納稅基礎不計入貸款」,加上公告現值與市價差距大,所以繼承後短期賣屋,可能會倒賠。李志銓說:「目前繼承的房產移轉愈來愈多,但是下一代可能無力還貸款,而必須短期售出,就得被課高額房地合一稅,所以許多案例都在進行行政訴訟,同時也在等待財政部解釋。」
中區國稅局提醒,贈與或繼承再次售出,確實可能產生類似狀況,只是繼承可能是不得不承接,所以相對棘手,目前確實有部分案例正在被討論,同時也在等待財政部函釋,並針對相關需求的民眾提供稅制選擇諮詢。

善用每年220萬免稅額

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒,最好的移轉方式是生前善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與,提前規劃即可達到財產移轉節稅,或是繼承後持有時間拉長6年以上,也可享有400萬元免稅額。
即便透過贈與,也要留意轉手的時間點。一名富媽媽因資產配置,將名下價值1500萬元房產贈與給女兒,結果女兒左手受贈、右手出售,雖以1650萬元賣出,帳目上看似賺了150萬元,卻因持有3年內脫手,光是房地合一稅就繳了180萬元。 
 

關鍵在於轉售時間點

新任中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏解釋,此案問題在於買賣時「贈與案件的成本,按受贈時的房屋評定現值,以及土地公告現值計算」,換句話說,房屋買賣的獲利,非依母親當時取得的市價成本,而是由公告現值成本計算。若公告現值是750萬元,認定獲利則是900萬元,計入房地合一課稅20%,至少就得要180萬元,還要再加上土地增值稅等,所以還是虧本。 

李嘉贏指出,只要母親在2016年、房地合一稅前賣掉房屋,並將現金贈與女兒,以總額1650元計算,扣掉每人每年220萬元免稅額,分8年贈與,就可以不付一毛稅金;父母兩人加起來,可以有440萬元的免徵贈與稅額度,則只要花4年時間,還是相對划算。所以關鍵在於「轉售時間點」,才能進行稅制選擇,不然就得拉長持有時間,降低賦稅成本。 
此外,親友交易會以低於市價的金額買賣,李嘉贏提醒,再次轉賣時,將因取得成本遠低於市場行情,必須繳交更多的財產交易所得稅。 


文章出處:蘋果房地王

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